Oleh Nasyith Majidi, Social Business Activist I nasyith@gmail.com
STANDING ovation kembali bergema menyambut kebijakan pemerintah yang baru: kredit pemilikan rumah (KPR) dengan tenor resmi 40 tahun! Pertemuan tingkat tinggi ini dihadiri oleh para “arsitek finansial” bangsa, mulai dari Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait, Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa, Menteri Ketenagakerjaan Yassierli, hingga jajaran OJK dan BP Tapera.
Selintas, jagat maya menyambutnya bagai oasis di tengah gurun pasir. Logikanya begitu sederhana. Karena begitu sederhananya sampai terasa dangkal: tenor diperpanjang, cicilan bulanan menyusut, dan simsalabim: semua orang tiba-tiba punya rumah!
Mereka berkumpul dengan satu misi suci: meluncurkan jurus pamungkas guna mengejar target ambisius penyaluran Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) sebanyak 350.000 unit demi menyukseskan Program 3 Juta Rumah. Mengingat realisasi per 23 Juni 2026 baru menyentuh 23,22 persen (81.268 unit), maka dikeluarkanlah senjata rahasia yang sangat revolusioner: KPR FLPP 40 Tahun.
Namun, dalam dunia penerbangan, ini adalah jenis kebijakan di mana kenyamanan ada di kokpit pengambil kebijakan, sementara risikonya murni ditanggung oleh penumpang di kursi belakang.
Baca juga: Pemerintah Pastikan Bunga KPR Subsidi Tak Melonjak Meski BI Rate Naik
Ilusi Angsuran Rp500.000 Vs Hukum Waktu
Pemerintah memaparkan sebuah simulasi menggiurkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR): angsuran rumah tapak ditekan hingga Rp500.000-an per bulan berkat suku bunga fixed 5 persen, dan rumah susun sekitar Rp700.000-an per bulan dengan bunga fixed 6 persen hingga tenor berakhir. Stabilitas super ini bahkan dijaga langsung oleh duet maut BP Tapera dan Danantara Indonesia.
Tidak ada hantu bunga floating yang suka datang tiba-tiba. Namun, mari kita gunakan matematika dasar untuk melihat bagaimana “waktu” menjadi faktor komoditas perdagangan yang mahal dalam skema Rp500.000 ini:
Dengan skenario lama, pinjaman KPR rumah tapak sebesar Rp160 juta, jika dicicil dengan tenor normal, 20 tahun langsung jabat tangan selesai. Total uang yang kembali ke bank sekitar Rp253 juta. Tapi, jika dipaksa molor menjadi 40 tahun demi mendapatkan angka psikologis Rp500.000-an, total uang yang disetor ke bank membengkak menjadi sekitar Rp370 juta.
Ada ironi finansial tersembunyi di sini. Demi mengejar kenyamanan dompet bulanan yang setara dengan harga beberapa kali jajan kopi di mal, konsumen MBR secara sukarela memperpanjang tambahan ikatan lehernya kepada bank selama dua dekade dan menyumbang bunga tambahan sebesar Rp117 juta.
Pemerintah tentu bangga karena berhasil menurunkan angka angsuran, sementara bank tersenyum karena berhasil mengunci aliran likuiditas dari keringat rakyat hingga hampir setengah abad.
Analisis pasar dan riset dari Asosiasi Real Estat Indonesia (REI), tenor yang paling optimal untuk kesehatan finansial adalah 12 hingga 15 tahun. Mengapa? Karena suku bunga KPR rupiah kita tidak seindah di negara maju yang hanya berkisar 2 persen-4 persen.
Berdasarkan data Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) dari OJK pada kuartal I 2026, suku bunga KPR kita masih bertengger kokoh di angka 7 persen-12 persen per tahun. Menukar keringanan cicilan jangka pendek dengan perbudakan finansial selama 40 tahun bukanlah solusi. Menurut saya, itu adalah jebakan Batman yang dilegalisasi.
Wisuda Kelulusan Utang di Liang Lahat
Sekarang kita tengok data profil debitur dari BP Tapera. Mayoritas pembeli rumah pertama atau rumah subsidi didominasi oleh kaum milenial matang di rentang usia 28 hingga 35 tahun, dengan median usia berada di angka 32 tahun. Jika pemuda berusia 32 tahun ini dengan gagah berani menandatangani kontrak KPR 40 tahun, maka hari bahagia saat rumahnya lunas akan jatuh tepat pada usia 72 tahun.
Mari kita sandingkan fakta itu dengan realitas biologis dan ketenagakerjaan kita. Rumah lunas ketika debitur sudah di liang lahat. Usia pensiun normal PNS maupun swasta adalah 58-60 tahun.
Sementara, usia harapan hidup (UHH) Indonesia menurut BPS (2024) adalah 71,85 tahun. Dengan demikian, usia lunas KPR (72 tahun) lebih tinggi daripada UHH!
Ada lubang hitam alias gap kritis sepanjang 12 tahun karena usia pensiun kita anggap 60 tahun. Di fase hidup ini, pendapatan tetap sudah sirna, fisik sudah melemah, namun teror tagihan bank tetap berjalan dengan konsistensi yang mengagumkan. Ini adalah sebuah eror analisis kredit yang fatal dari sisi perbankan, sekaligus tragedi kemanusiaan bagi konsumen.
Risiko nyatanya sangat sederhana namun mengerikan: di usia renta saat seharusnya menimang cucu, kelompok MBR ini berisiko mengalami gagal bayar, aset dieksekusi, dan berakhir menjadi tunawisma di usia emas.
Hebatnya lagi, Pak Menteri yang meresmikan kebijakan ini dipastikan sudah lama pensiun dengan tenang saat korbannya berjatuhan. Sekali lagi, risiko ditanggung penumpang!
Esensi dari sebuah kebijakan publik adalah hadirnya negara untuk meringankan beban rakyat. Namun, dalam pergeseran tenor dari 30 tahun menjadi 40 tahun ini, mari kita ajukan pertanyaan-pertanyaan sederhana berikut:
Apakah pemerintah menambah porsi subsidi bunga? Tidak! Kuota subsidi FLPP malah kerap mengecil. Apakah pemerintah bersedia menalangi uang muka secara masif? Kebijakan ini sama sekali tidak menawarkan kontribusi riil yang meringankan biaya pokok kepemilikan rumah.
Ini lebih mirip rekayasa kosmetik produk perbankan agar volume kredit dan likuiditas bank tetap terlihat gemuk di laporan keuangan, sementara negara sekadar bertindak sebagai stempel resmi yang memperpanjang jeratan utang warganya.
Baca juga: BI Catat Kredit Properti Naik 17,2 Persen jadi Rp1.690,8 Triliun pada Mei 2026
Mencari Alternatif yang Lebih Beradab
Kalaulah kita tidak terlalu malas membuat kebijakan menyangkut sektor perumahan ini, banyak contoh tata kelola kota di banyak negara, termasuk negara tetangga kita. Obsesi bahwa “setiap warga negara wajib membeli dan memiliki rumah dengan utang ekstrem” adalah kekeliruan paradigma.
Negara-negara maju justru memprioritaskan penyediaan hunian sewa terpadu yang dikelola negara. Sebut misalnya Singapura.
Negara tetangga kita ini hampir 80 persen penduduknya tinggal di flat HDB (the housing & development board), dengan skema hak sewa 99 tahun. Pemerintah yang membangun, menyubsidi harga, dan merawat kawasannya secara berkala. Mereka tidak pernah memasukkan KPR berdurasi hampir setengah abad ke leher warganya.
Begitu juga dengan di Austria dan Jerman. Konsep social housing di sana berjalan dengan sangat beradab. Pemerintah daerah mendirikan apartemen berkualitas tinggi, lalu warga menyewanya dengan tarif murah karena disubsidi penuh oleh negara.
Biaya tempat tinggal di sana hanya menyedot 10 persen-20 persen dari total penghasilan bulanan mereka. Ketika pendapatan mereka bertumbuh secara natural, barulah mereka melangkah ke jenjang kepemilikan tanpa paksaan utang darurat.
Jika Indonesia ingin menghadirkan alternatif yang lebih manusiawi, studinya sudah jelas. Seperti yang direkomendasikan oleh OECD Housing Policy Reviews mengenai efektivitas subsidi sewa dan hunian sosial.
Langkah konkretnya dimulai dengan pemerintah membangun Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) bersubsidi tinggi di pusat kota yang terintegrasi langsung dengan transportasi publik massal.
Dari situ, Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) cukup menyewa dengan tarif yang masuk akal (misalnya Rp500.000/bulan), sementara sisa biaya operasional ditutup oleh subsidi negara. Di sinilah negara hadir. Kontribusi fisik dan finansial negara baru kelihatan jelas.
Jika negara berhasil meningkatkan ekonomi warganya, ketika kondisi ekonomi warga penyewa tersebut membaik, mereka bisa keluar dari rusunawa secara terhormat dan membeli rumah tapak dengan tenor yang sehat (12-15 tahun) tanpa perlu dihantui teror penyitaan di hari tua!
Jangan Mendangkalkan Kebijakan Publik
Membuat kebijakan publik haruslah lahir dari niat tulus untuk menyejahterakan rakyat melalui kehadiran negara. Bukan dari coretan “matematika dangkal” yang sekadar memindahkan risiko finansial ke pundak masyarakat kecil.
Memperpanjang tenor KPR menjadi 40 tahun bukanlah sebuah terobosan visioner. Ini adalah sebuah jebakan utang seumur hidup yang memberikan ilusi semu tentang kepemilikan, padahal kenyataannya mengikat rakyat dalam siklus perbudakan finansial yang tak berujung.
Negara harus hadir dengan alternatif yang jauh lebih beradab: subsidi sewa, penyediaan stok hunian publik, dan intervensi suku bunga yang berpihak pada rakyat.
Semoga para pengambil kebijakan kita segera diberikan hidayah untuk berpikir secara “panjang dampaknya”, bukan sekadar berpikir untuk “memperpanjang tenornya”.
