Poin Penting
- Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi 40 tahun perlu didukung pendanaan jangka panjang
- MBR Bond diusulkan untuk membiayai Program Tiga Juta Rumah
- PKA berbasis AI dinilai memperkuat penyaluran KPR syariah.
Jakarta – Keputusan pemerintah memperpanjang tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi hingga 40 tahun dengan pricing pembiayaan setara 5 persen merupakan terobosan penting untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Namun, keberhasilan program tersebut tidak hanya bergantung pada penyaluran pembiayaan, tetapi juga pada kemampuan membangun ekosistem pendanaan jangka panjang yang berkelanjutan, khususnya bagi industri keuangan syariah.
Pengamat ekonomi syariah Dr. A. Iskandar Zulkarnain memperkirakan, apabila Program Tiga Juta Rumah menggunakan asumsi rata-rata pembiayaan sebesar Rp150 juta per unit, maka total kebutuhan pembiayaan mencapai sekitar Rp450 triliun.
“Dengan kebutuhan sebesar itu, pembiayaan tidak dapat hanya mengandalkan Dana Pihak Ketiga (DPK) perbankan, tetapi memerlukan diversifikasi sumber pendanaan jangka panjang,” ujar Iskandar Zulkarnain dalam keterangannya, Selasa (30/6).
Baca juga: BTN Gandeng Pinhome, Bangun Ekosistem Digital untuk Permudah dan Percepat KPR
Dari sisi produk, Iskandar menilai akad murabahah masih menjadi pilihan paling sesuai apabila pemerintah menghendaki angsuran tetap selama 40 tahun. Dalam akad tersebut, harga jual dan margin ditetapkan sejak awal sehingga memberikan kepastian angsuran hingga akhir masa pembiayaan.
Ia menjelaskan, perbankan syariah memiliki tiga akad utama untuk pembiayaan rumah, yaitu murabahah, musyarakah mutanaqisah (MMQ), dan ijarah muntahiyah bittamlik (IMBT). Murabahah dinilai paling sesuai untuk skema angsuran tetap, sedangkan MMQ menawarkan fleksibilitas lebih tinggi dalam pembiayaan jangka panjang. Adapun IMBT relatif kurang tepat diterapkan pada tenor sangat panjang karena konsekuensi kepemilikan aset tetap berada pada bank selama masa sewa.
Menurutnya, tantangan terbesar justru berada pada sisi pendanaan. Sebagian besar sumber dana Lembaga Jasa Keuangan (LJK) Syariah masih berasal dari giro, tabungan, dan deposito yang berjangka pendek hingga menengah, sementara pembiayaan KPR berlangsung hingga 40 tahun.
“Kondisi tersebut berpotensi menimbulkan asset-liability mismatch, sementara margin murabahah tidak dapat disesuaikan karena telah menjadi bagian dari harga jual sesuai prinsip syariah,” terangnya.
Karena itu, Iskandar mengusulkan pembentukan MBR Bond sebagai instrumen pendanaan khusus Program Tiga Juta Rumah. Menurutnya, apabila Danantara mengembangkan Patriot Bond sebagai instrumen pembiayaan strategis nasional, maka MBR Bond dapat menjadi salah satu sumber pendanaan jangka panjang bagi LJK yang menyalurkan pembiayaan kepada MBR.
Namun, lanjut dia, MBR Bond tidak dapat berdiri sendiri. Mengingat pemerintah telah menetapkan pricing pembiayaan yang setara 5 persen, struktur pendanaannya perlu dibangun melalui skema blended finance, yakni kombinasi MBR Bond, dana haji, social waqaf atau wakaf produktif, investor institusi, serta dukungan fiskal pemerintah.
“Skema tersebut diharapkan mampu menekan biaya dana, mengurangi risiko asset-liability mismatch, sekaligus menjaga keberlanjutan pembiayaan KPR subsidi,” ujarnya.
Pada sisi aset, Iskandar juga menilai penguatan mitigasi risiko perlu dilakukan melalui penerapan Pemeringkat Kredit Alternatif (PKA) berbasis Artificial Intelligence (AI).
Menurutnya, mayoritas MBR masih berada pada kategori unbanked dan underbanked, sehingga belum memiliki riwayat kredit formal yang memadai meskipun memiliki kemampuan membayar.
Baca juga: Pemerintah Pastikan Bunga KPR Subsidi Tak Melonjak Meski BI Rate Naik
“Pendekatan underwriting tidak lagi cukup hanya mengandalkan histori kredit formal. SLIK melihat rekam jejak pembiayaan masa lalu, sedangkan PKA memanfaatkan data alternatif untuk melengkapi penilaian kondisi ekonomi saat ini sekaligus memproyeksikan kemampuan bayar calon debitur. Pendekatan tersebut mampu memperluas inklusi keuangan, memperkuat mitigasi risiko, serta meningkatkan kualitas portofolio pembiayaan LJK,” paparnya.
Menurut Iskandar, implementasi KPR subsidi tenor 40 tahun harus menjadi momentum memperkuat ekosistem keuangan syariah nasional.
Sinergi antara akad yang tepat, MBR Bond berbasis blended finance, optimalisasi dana haji dan social waqaf, serta penerapan PKA akan menjadi fondasi penting bagi pembiayaan perumahan yang berkelanjutan, sekaligus menjaga kesehatan industri keuangan syariah dalam jangka panjang. (*) DW
