Poin Penting
- BTN memperluas peran dari penyalur KPR menjadi penjaga kualitas ekosistem perumahan, termasuk seleksi ketat pengembang dan proyek.
- Proses evaluasi berlapis dan sistem terpusat menjaga ekspansi kredit tetap prudent dan berkelanjutan.
- Transformasi digital dan kolaborasi lintas institusi memperkuat KPR sebagai bagian dari ekosistem perumahan terintegrasi.
Jakarta - Bagi Wicak (30), rumah adalah tentang tanggung jawab sekaligus harapan. Rumah baginya, bukan sekadar bangunan, melainkan simbol bahwa ia benar-benar telah melangkah ke fase hidup berikutnya, menjadi seorang suami bagi Mayang (30) dan ayah bagi putra pertamanya, Jaz yang masih balita.
”Rumah itu salah satu mimpi saya sebagai suami,” katanya, kepada Infobanknews beberapa waktu lalu.
Pada 2024, Wicak memutuskan mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN dengan tenor 25 tahun untuk sebuah rumah di kawasan Sawangan, Depok.
Kawasan itu diproyeksikan sebagai calon kota mandiri, lengkap dengan rumah sakit, sekolah, hingga pusat komersial. Harga yang dibayarkan untuk rumahnya ini memang tidak kecil, namun masih dalam batas yang bisa ia jangkau.
Dengan anggaran yang sama, Wicak tahu, rumah yang bisa ia dapatkan di Jakarta kemungkinan jauh lebih kecil, baik dari sisi luas bangunan maupun ruang tumbuh bagi keluarganya. Pilihan ke pinggiran kota menjadi kompromi antara kemampuan finansial dan kebutuhan ruang hidup.
Namun di balik mimpi, selalu ada konsekuensi yang membersamai. Sejak akad diteken, hidup mereka berubah. Pos-pos pengeluaran diperketat. Keinginan yang dulu terasa wajar, kini harus dipikirkan dua kali. Belanja impulsif dikurangi. Prinsipnya sederhana saja, beli yang perlu, bukan yang sekadar ingin.
“Perjuangannya pasti harus lebih hemat, menunda beberapa mimpi sekunder dan sama-sama komitmen berstrategi dalam keuangan. Intinya saling support suami-istri,” ujar Wicak.
Rumah yang mereka beli itu saat ini masih berstatus indent. Jika nanti rampung dan siap huni, masih ada tahap berikutnya. Ia harus mengisi ruang-ruang kosong dengan perlengkapan yang tak murah. Semuanya ini sudah masuk hitungannya. Pelan-pelan, satu per satu.
Meski jaraknya cukup jauh dari lokasi kerjanya di Jakarta, ia sadar konsekuensinya adalah berangkat lebih pagi dan membagi energi dengan lebih disiplin. Namun baginya, itu bagian dari harga yang harus dibayar untuk sebuah kemandirian.
“Suka dukanya pasti ada. Tapi punya hunian sendiri itu beda rasanya. Bebas berkreasi. Dan rasanya lebih utuh jadi kepala keluarga,” katanya.
Di tengah segala perhitungan rasional tentang bunga, tenor, dan strategi keuangan, ada satu hal yang membuat Wicak tetap teguh, yakni sebuah keyakinan bahwa rumah adalah fondasi. Tempat anaknya tumbuh. Tempat keluarga kecilnya membangun cerita. Bagi Wicak, perjalanan itu baru dimulai. Dan seperti banyak generasi muda lainnya, ia memilih berjalan. Meski tahu jalannya panjang.
“Pemandangan yang indah tidak lahir dari perjalanan yang mudah,” ucapnya.
Dilema Generasi Muda dalam Kepemilikan Hunian
Sejatinya, Gen Z dan Milenial punya keinginan sangat besar untuk memiliki rumah sendiri. Survei yang dilakukan Cove pada 2025 menunjukkan sebanyak 80 persen Gen Z dan Milenial di wilayah Jabodetabek percaya dapat membeli rumah dalam 10 tahun ke depan.
Namun, optimisme itu muncul di tengah realitas yang tidak sederhana. Tingginya harga properti di Jakarta saat ini mendorong generasi muda, yang kini mendominasi tenaga kerja di berbagai sektor, memilih beralih ke hunian sewa di sekitar Jabodetabek. Dua alasan utamanya sungguh praktis, karena jarak ke tempat kerja (40 persen) dan faktor keterjangkauan harga (38 persen).
Namun, pilihan untuk sewa hunian bukan berarti menyerah pada mimpi kepemilikan rumah. Faktanya, Gen Z dan Milenial sangat percaya diri bisa menggenggam kunci rumah pertama mereka. Terlebih, faktor utama lain yang paling mempengaruhi generasi ini untuk membeli rumah adalah ketika mereka sudah menikah, berkeluarga dan mempunyai anak.
Kendati begitu, optimisme tersebut tetap dibayangi oleh kekhawatiran, seperti harga rumah yang terus melambung tinggi, gaji yang stagnan, angka cicilan KPR serta beban uang muka atau down payment (DP).
Survei yang sama mencatat tantangan utama generasi ini untuk membeli rumah, diantaranya harga rumah yang tinggi (68 persen), gaji yang tidak mencukupi (47 persen), serta beratnya KPR maupun biaya uang muka (43 persen). Sedangkan, kemampuan mencicil maupun membayar sewa bagi Gen Z dan Milenial hanya berkisar antara Rp1,5 juta sampai Rp3 juta per bulan.
Angka tersebut merefleksikan realitas pendapatan pekerja Indonesia. Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan mayoritas penduduk Indonesia berada pada kelompok usia produktif. Di sisi lain, berdasarkan Survei Angkatan Kerja Nasional (Sakernas) terakhir, rata-rata upah pekerja nasional masih berada di kisaran Rp3 jutaan per bulan. Dengan struktur pendapatan seperti ini, harga properti menjadi pertimbangan utama dalam keputusan memiliki hunian.
Karena itu, sebelum membeli rumah, ada pertanyaan mendasar bagi generasi muda yang harus bisa dijawab: apakah jarak rumah dekat dengan aktivitas ekonomi maupun keseharian mereka? Apakah harga rumah dan cicilannya sesuai dengan kemampuan pendapatan mereka saat ini? Apakah dengan membeli rumah, bisa membuat mereka lebih sejahtera, bukan malah sebaliknya?
“Kalau harus dirumuskan ulang, rumah itu sebenarnya bisa dipandang sebagai infrastruktur kesejahteraan, bukan sekadar properti apabila secara aksesibilitas (memadai), kedekatan dengan tempat aktivitas atau kerja, kedekatan dengan pendidikan dan kesehatan, serta dapat meningkatkan produktifitas,” kata Pengamat Properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, kepada Infobank, beberapa waktu lalu.
Menurut Ali, kebijakan perumahan di Indonesia masih cenderung memposisikan rumah sebagai aset investasi, bukan infrastruktur sosial. Pengembang atau developer swasta lebih banyak menyasar segmen menengah-atas, sementara peran pemerintah untuk segmen menengah-bawah masih terbatas, dengan anggaran yang juga terbatas.
“Jika ada pun Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yang membangun tetap swasta, bukan pemerintah. Dari APBN untuk sektor perumahan hanya 1 persen, dibandingkan kesehatan 6 persen dan pendidikan 20 persen. Harusnya anggaran sektor perumahan sejalan dengan program 3 juta rumah,” tambahnya.
Ia juga menyoroti perlunya tata ruang tata ruang yang jelas untuk kawasan hunian di perkotaan dan daerah penyangga. Selain itu, Ali menyebut suku bunga KPR di Indonesia relatif tinggi dibandingkan negara tetangga lain di kawasan Asia Tenggara. Hal ini yang juga jadi salah satu faktor daya beli generasi muda turun untuk membeli hunian.
“Kebijakan perumahan di Indonesia belum memiliki roadmap dan rencana strategis ke depan yang terarah,” ungkap Ali.
Insentif Fiskal dan Arah Baru Kebijakan Perumahan
Menjawab tantangan keterjangkauan hunian, pemerintah pada 2026 kembali menempatkan sektor perumahan sebagai salah satu prioritas pembangunan. Ada program ambisius 3 juta rumah yang kembali digaungkan, disertai berbagai insentif fiskal untuk menjaga daya beli masyarakat, terutama generasi produktif.
Salah satu stimulus yang diberikan adalah kebijakan insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) hingga 100 persen atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun. Insentif ini diperpanjang dari tahun lalu, melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025, sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi tahun anggaran 2026.
Di sisi pembiayaan, skema FLPP tetap menjadi tulang punggung bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Melalui skema ini, suku bunga KPR dipatok lebih rendah dengan uang muka yang lebih ringan. Pemerintah juga mengandalkan Tapera untuk memperluas akses pembiayaan hunian.
Jika ditarik lebih jauh, upaya pemerintah ini sebenarnya bukan tanpa dasar. Kerangka regulasi sektor perumahan telah dibangun sejak lebih dari satu dekade lalu, mulai dari Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman hingga Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2016 tentang Tabungan Perumahan Rakyat. Penyederhanaan perizinan melalui Undang-Undang Cipta Kerja pun dimaksudkan untuk mempercepat pembangunan dan mendorong iklim investasi sektor properti.
Namun, pertanyaan besarnya bukan lagi pada ada atau tidaknya kebijakan, melainkan pada efektivitas implementasinya. Bagaimana kebijakan tersebut diterjemahkan di lapangan. Percepatan target tidak akan berarti jika tata ruang belum selaras dengan pusat aktivitas ekonomi, akses transportasi belum terintegrasi, dan skema pembiayaan belum menjangkau pekerja informal.
Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Fahri Hamzah menuturkan pentingnya kolaborasi untuk menyusun kebijakan publik yang terintegrasi dan solid, khususnya dalam menghadapi tantangan perumahan dan pembangunan kawasan perkotaan di Indonesia. Ia pun menegaskan pentingnya peran koordinasi lintas lembaga yang selama ini menjadi tantangan besar.
“Kita punya Kementerian PUPR, Kementerian ATR/BPN, dan Kementerian PKP, tapi kadang tata ruang dan infrastruktur publik kita masih belum tertata dengan baik. Ini menunjukkan bahwa koordinasi institusi masih perlu diperkuat," tegasnya, beberapa waktu lalu.
Di sinilah 2026 menjadi titik krusial. Bukan sekadar tahun percepatan target, melainkan ujian apakah kebijakan perumahan benar-benar bergeser dari pendekatan kuantitatif menuju keberlanjutan sosial.
BTN Orkestrator Ekosistem Perumahan
Di tengah tekanan daya beli dan persoalan struktural sektor perumahan, industri perbankan mulai menempatkan diri lebih dari sekadar penyalur kredit pemilikan rumah. Perannya bergeser menjadi penjaga disiplin ekosistem, memastikan rantai proses perumahan, dari pengembang, calon pembeli, hingga skema pembiayaan, berjalan dalam koridor yang sehat.
Bagi BTN, mandat tersebut bukan sesuatu yang baru. Dengan fokus historis pada pembiayaan perumahan, BTN berada di titik temu antara pemerintah, pengembang, dan masyarakat. Di posisi itu, fungsi bank tidak berhenti pada intermediasi, melainkan turut menentukan kualitas pertumbuhan sektor yang saling bergantung satu sama lain.
Pengalaman panjang sektor ini menempatkan BTN sebagai salah satu penggerak awal pembiayaan perumahan yang lebih terstruktur dan berbasis kualitas. Direktur Konsumer BTN, Hirwandi Gafar menjelaskan bahwa kredit perumahan memiliki karakter berbeda dibanding kredit konsumtif lainnya. Keberhasilan pembiayaan rumah bukan hanya bergantung pada kemampuan bayar nasabah, tetapi juga pada kualitas proyek dan kredibilitas pengembangnya.
Karena itu, dalam bisnis KPR, penilaian tidak berhenti pada calon debitur. BTN juga menilai rekam jejak dan kapasitas pengembang sebelum proyek dipasarkan kepada masyarakat. BTN pun mengelompokkan pengembang berdasarkan pengalaman dan kinerjanya. Proses evaluasi dilakukan berlapis oleh tim yang berbeda, sehingga keputusan pembiayaan tidak ditentukan oleh satu kepentingan saja. Bahkan menjelang akad, dilakukan pengecekan ulang untuk memastikan seluruh aspek telah sesuai.
Untuk menjaga standar yang sama di seluruh Indonesia, BTN menerapkan sistem pemrosesan terpusat. Fungsi pemasaran dipisahkan dari fungsi analisis dan verifikasi, sehingga pertumbuhan bisnis tetap berjalan tanpa mengorbankan prinsip kehati-hatian. Dengan pola tersebut, ekspansi kredit tetap terjaga dalam koridor kualitas. Pertumbuhan bukan semata soal volume, tetapi juga ketahanan portofolio dalam jangka panjang.
Selain itu, pendekatan ekosistem juga diperkuat lewat transformasi digital. Melalui super app Bale by BTN, proses pencarian hunian, pengajuan pembiayaan, hingga pemantauan status kredit dibuat lebih transparan dan terintegrasi. KPR tidak lagi diposisikan sebagai produk tunggal, melainkan pintu masuk menuju rangkaian layanan perumahan yang lebih luas.
Di sisi permintaan, Hirwandi menyebut BTN tidak hanya mengandalkan proyek dari pengembang. Kerja sama diperluas dengan berbagai institusi, kementerian, pemerintah daerah, hingga kawasan industri untuk menjangkau calon nasabah secara lebih terarah. Pendekatan ini menegaskan bahwa pembiayaan perumahan tidak dipandang sebagai relasi semata antara bank dan pembeli, melainkan bagian dari ekosistem yang lebih luas.
Langkah tersebut berakar pada pengalaman panjang BTN di sektor ini. Sejak 1976, BTN konsisten mengembangkan skema KPR yang menyesuaikan kebijakan pemerintah, dinamika ekonomi dan kebutuhan masyarakat. Produk pun terus beradaptasi, termasuk untuk generasi muda dan kebutuhan setelah rumah dihuni. Konsistensi itu membuat BTN bukan hanya pelaksana kebijakan, tetapi juga bagian dari perjalanan pembiayaan perumahan nasional.
Menurut Hirwandi, kekuatan BTN terletak pada keterlibatan di seluruh rantai bisnis perumahan. “Kalau bicara KPR, berarti bicara skala perumahan. Ekosistemnya berkembang, tidak hanya di konsumer, tetapi juga di non-konsumer. Di situlah keunikan BTN, karena cukup kuat di KPR sehingga ekosistem bisnisnya bisa dimanfaatkan secara luas,” ujarnya, kepada Infobanknews, beberapa waktu lalu.
Karena itu, transformasi yang dilakukan BTN tidak semata memperluas produk, melainkan memperkuat filosofi pembiayaan. Kredit diposisikan sebagai instrumen untuk menjaga kualitas pembangunan perumahan, baik dari sisi risiko keuangan maupun arah pertumbuhan sektornya.
Dalam konteks tersebut, 2026 bukan sekadar soal target penyaluran. Tahun ini menjadi penentu apakah sistem perumahan nasional dapat tumbuh lebih seimbang, tanpa kembali terjebak dalam siklus ketidaksesuaian antara pasokan, pembiayaan, dan daya beli.
Dengan jaringan, pengalaman panjang, serta infrastruktur yang telah dibangun selama puluhan tahun, BTN berada pada posisi strategis untuk tidak hanya memanfaatkan momentum, tetapi turut mengawal pertumbuhan sektor perumahan agar tetap sehat, inklusif, dan berkelanjutan.
Karena, melayani negeri tidak hanya membiayai. Tetapi, melayani negeri berarti membangun sistem dan membangun fondasi kesejahteraan. (*) Ayu Utami
