Di Antara Cicilan dan Cita-cita: BTN dalam Ekosistem Hunian Generasi Muda

Poin Penting

• BTN memperluas peran dari penyalur KPR menjadi penjaga kualitas ekosistem perumahan, termasuk seleksi ketat pengembang dan proyek.
• Proses evaluasi berlapis dan sistem terpusat menjaga ekspansi kredit tetap prudent dan berkelanjutan.
• Transformasi digital dan kolaborasi lintas institusi memperkuat KPR sebagai bagian dari ekosistem perumahan terintegrasi.

Jakarta - Bagi Wicak (30), rumah adalah tentang tanggung jawab sekaligus harapan. Rumah baginya, bukan sekadar bangunan, melainkan simbol bahwa ia benar-benar telah melangkah ke fase hidup berikutnya, menjadi seorang suami bagi Mayang (30) dan ayah bagi putra pertamanya, Jaz yang masih balita.

”Rumah itu salah satu mimpi saya sebagai suami,” katanya, kepada Infobanknews beberapa waktu lalu.

Pada 2024, Wicak memutuskan mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR) melalui PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk atau BTN dengan tenor 25 tahun untuk sebuah rumah di kawasan Sawangan, Depok.

Kawasan itu diproyeksikan sebagai calon kota mandiri, lengkap dengan rumah sakit, sekolah, hingga pusat komersial. Harga yang dibayarkan untuk rumahnya ini memang tidak kecil, namun masih dalam batas yang bisa ia jangkau.

Dengan anggaran yang sama, Wicak tahu, rumah yang bisa ia dapatkan di Jakarta kemungkinan jauh lebih kecil, baik dari sisi luas bangunan maupun ruang tumbuh bagi keluarganya. Pilihan ke pinggiran kota menjadi kompromi antara kemampuan finansial dan kebutuhan ruang hidup.

Namun di balik mimpi, selalu ada konsekuensi yang membersamai. Sejak akad diteken, hidup mereka berubah. Pos-pos pengeluaran diperketat. Keinginan yang dulu terasa wajar, kini harus dipikirkan dua kali. Belanja impulsif dikurangi. Prinsipnya sederhana saja, beli yang perlu, bukan yang sekadar ingin.

“Perjuangannya pasti harus lebih hemat, menunda beberapa mimpi sekunder dan sama-sama komitmen berstrategi dalam keuangan. Intinya saling support suami-istri,” ujar Wicak.

Rumah yang mereka beli itu saat ini masih berstatus indent. Jika nanti rampung dan siap huni, masih ada tahap berikutnya. Ia harus mengisi ruang-ruang kosong dengan perlengkapan yang tak murah. Semuanya ini sudah masuk hitungannya. Pelan-pelan, satu per satu.

Meski jaraknya cukup jauh dari lokasi kerjanya di Jakarta, ia sadar konsekuensinya adalah berangkat lebih pagi dan membagi energi dengan lebih disiplin. Namun baginya, itu bagian dari harga yang harus dibayar untuk sebuah kemandirian.

“Suka dukanya pasti ada. Tapi punya hunian sendiri itu beda rasanya. Bebas berkreasi. Dan rasanya lebih utuh jadi kepala keluarga,” katanya.

Di tengah segala perhitungan rasional tentang bunga, tenor, dan strategi keuangan, ada satu hal yang membuat Wicak tetap teguh, yakni sebuah keyakinan bahwa rumah adalah fondasi. Tempat anaknya tumbuh. Tempat keluarga kecilnya membangun cerita. Bagi Wicak, perjalanan itu baru dimulai. Dan seperti banyak generasi muda lainnya, ia memilih berjalan. Meski tahu jalannya panjang.

“Pemandangan yang indah tidak lahir dari perjalanan yang mudah,” ucapnya.

Dilema Generasi Muda dalam Kepemilikan Hunian

Sejatinya, Gen Z dan Milenial punya keinginan sangat besar untuk memiliki rumah sendiri. Survei yang dilakukan Cove pada 2025 menunjukkan sebanyak 80 persen Gen Z dan Milenial di wilayah Jabodetabek percaya dapat membeli rumah dalam 10 tahun ke depan.

Namun, optimisme itu muncul di tengah realitas yang tidak sederhana. Tingginya harga properti di Jakarta saat ini mendorong generasi muda, yang kini mendominasi tenaga kerja di berbagai sektor, memilih beralih ke hunian sewa di sekitar Jabodetabek. Dua alasan utamanya sungguh praktis, karena jarak ke tempat kerja (40 persen) dan faktor keterjangkauan harga (38 persen).

Namun, pilihan untuk sewa hunian bukan berarti menyerah pada mimpi kepemilikan rumah. Faktanya, Gen Z dan Milenial sangat percaya diri bisa menggenggam kunci rumah pertama mereka. Terlebih, faktor utama lain yang paling mempengaruhi generasi ini untuk membeli rumah adalah ketika mereka sudah menikah, berkeluarga dan mempunyai anak.

Kendati begitu, optimisme tersebut tetap dibayangi oleh kekhawatiran, seperti harga rumah yang terus melambung tinggi, gaji yang stagnan, angka cicilan KPR serta beban uang muka atau down payment (DP).

Survei yang sama mencatat tantangan utama generasi ini untuk membeli rumah, diantaranya harga rumah yang tinggi (68 persen), gaji yang tidak mencukupi (47 persen), serta beratnya KPR maupun biaya uang muka (43 persen). Sedangkan, kemampuan mencicil maupun membayar sewa bagi Gen Z dan Milenial hanya berkisar antara Rp1,5 juta sampai Rp3 juta per bulan.

Angka tersebut merefleksikan realitas pendapatan pekerja Indonesia. Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan mayoritas penduduk Indonesia berada pada kelompok usia produktif. Di sisi lain, berdasarkan Survei Angkatan Kerja Nasional (Sakernas) terakhir, rata-rata upah pekerja nasional masih berada di kisaran Rp3 jutaan per bulan. Dengan struktur pendapatan seperti ini, harga properti menjadi pertimbangan utama dalam keputusan memiliki hunian.

Karena itu, sebelum membeli rumah, ada pertanyaan mendasar bagi generasi muda yang harus bisa dijawab: apakah jarak rumah dekat dengan aktivitas ekonomi maupun keseharian mereka? Apakah harga rumah dan cicilannya sesuai dengan kemampuan pendapatan mereka saat ini? Apakah dengan membeli rumah, bisa membuat mereka lebih sejahtera, bukan malah sebaliknya?

“Kalau harus dirumuskan ulang, rumah itu sebenarnya bisa dipandang sebagai infrastruktur kesejahteraan, bukan sekadar properti apabila secara aksesibilitas (memadai), kedekatan dengan tempat aktivitas atau kerja, kedekatan dengan pendidikan dan kesehatan, serta dapat meningkatkan produktifitas,” kata Pengamat Properti sekaligus CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, kepada Infobank, beberapa waktu lalu.

Menurut Ali, kebijakan perumahan di Indonesia masih cenderung memposisikan rumah sebagai aset investasi, bukan infrastruktur sosial. Pengembang atau developer swasta lebih banyak menyasar segmen menengah-atas, sementara peran pemerintah untuk segmen menengah-bawah masih terbatas, dengan anggaran yang juga terbatas.

“Jika ada pun Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yang membangun tetap swasta, bukan pemerintah. Dari APBN untuk sektor perumahan hanya 1 persen, dibandingkan kesehatan 6 persen dan pendidikan 20 persen. Harusnya anggaran sektor perumahan sejalan dengan program 3 juta rumah,” tambahnya.

Ia juga menyoroti perlunya tata ruang tata ruang yang jelas untuk kawasan hunian di perkotaan dan daerah penyangga. Selain itu, Ali menyebut suku bunga KPR di Indonesia relatif tinggi dibandingkan negara tetangga lain di kawasan Asia Tenggara. Hal ini yang juga jadi salah satu faktor daya beli generasi muda turun untuk membeli hunian.

“Kebijakan perumahan di Indonesia belum memiliki roadmap dan rencana strategis ke depan yang terarah,” ungkap Ali.