Setelah Uang Muka Nol Persen, Mengapa Bank Belum Tentu “Kencing Kredit”

oleh: Eko B. Supriyanto, Pemimpin Redaksi Infobank Media Group

HARI-hari ini Bank Indonesia banyak memberi “vitamin”. Sepanjang kondisi inflasi dan nilai tukar tidak membakar perekonomian, serta sistem keuangan tak terganggu, Bank Indonesia terus memberi “vitamin” agar ekonomi bergerak naik. Ada daya beli, dan salah satunya bank-bank tidak lagi disfungsi intermediasi.

Dan setelah Rapat Dewan Gubernur (RDG), akhir bulan Februari 2020, Kebon Sirih (Kantor BI) memberi stimulus agar masyarakat bisa membeli mobil murah dan kredit rumah tanpa uang muka. Bank Indonesia memberi vitamin yang tak kalah pentingnya juga, yaitu penurunan suku bunga 7-reverse repo menjadi 3,5% dari 3,75% sebelumnya. Suku bunga acuan ini terendah sepanjang sejarah Bank Indonesia.

Apakah “dosis vitamin” loan to value (LTV) ini mujarab dapat menyembuhkan sakit disfungsi intermediasi kredit saat ini? Pengalaman, masa lalu, LTV berkait erat dengan kenaikan kredit properti, atau KPR. Semakin LTV besar, maka berkorelasi dengan pertumbuhan kredit properti.

Tidak hanya Bank Indonesia (BI), Otoritas Jasa Keuangan (OJK) juga memberi “doping” bagi bank-bank agar berani kencing kredit dengan risiko yang masih terjaga. Doping dari OJK adalah menurunkan Aktiva Tertimbang Menurut Risiko (ATMR) dengan berjenjang, misalnya untuk DP antara 0 persen sampai 30%, kini ATMR-nya menjadi 35%. Makin besar DP-nya makin kecil ATMR yang dikenakan.

Langkah BI dan OJK ini dari memperbaiki sisi penawaran (supply). Tidak perlu ada keraguan lagi. Hal ini dilakukan agar bank-bank bisa kencing kredit setelah sakit “prostat” – banyak minum likuiditas dan “susah” kencing kredit. Tahun lalu, kredit kontraksi lebih dari 2% dan DPK tumbuh 11%.

Namun urusan kredit saat ini – di masa pendemi COVID-19 ini tidak semata-mata soal penawaran. Bank-bank tidak mungkin sakit disfungsi intermediasi jika sektor riilnya hidup. Untuk itu, yang harus dibereskan adalah sisi permintaan (demand).

Perlu diketahui, seperti laporan Badan Pusat Statistik (BPS) banyak sektor ekonomi yang kontraksi. Sektor riil masih tiarap, daya beli masih belum pulih, dan persepsi risiko masih tinggi. Korporasi besar yang selama ini premium justru membayar pinjaman lebih cepat. Juga, debitur yang sudah dikasih kredit, tapi tidak mengambil kreditnya (undisbursed loan) – angkanya berkisar 40%-60%.

Soal LTV ini bukan barang baru. Sejak tahun 2012 juga sudah diterapkan, dan tahun 2019 juga menyebutkan LTV sampai 100% atau DP sampai 0 persen ini. Syaratnya harus green building. Namun soal konsep green building ini tidak banyak dilakukan oleh developer. Jadi, sebenarnya LTV 100% ini pernah dilakukan.

Bank Indonesia dan OJK hendak memperbaiki sisi penawaran, satu hal yang perlu diapresiasi. Langkah selanjutnya, perlu juga memperbaiki sisi permintaan. Stimulus Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) diharapkan dapat menghidupkan sektor riil, atau dapat mendongkrak daya beli masyarakat. Satu soal penting saat ini adalah daya beli masyarakat.

Salah satu hal juga yang perlu dibereskan adalah biaya-biaya yang timbul dalam Kredit Kepemilikan Rumah (KPR), atau sektor properti ini. Biaya-biaya itu masih cukup besar, apalagi di masa Pandemi COVID-19. Misalnya, biaya notaris, SKMHT/APHT, appraisal, biaya proses, sampai asuransi dan BPHTB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah. Biaya BPHTB sendiri merupakan biaya atas perolehan tanah dan bangunan yang ditanggung pemberli.

Besarnya biaya-biaya itu (jika memperhitungkan BPHTB 5%), maka biaya yang muncul bisa mencapai 7,5%-8%. Hal ini tentu perlu diturunkan. Salah satu komponen biaya terbesar itu adalah tarif BPHTB tidak lagi 5%. Tapi, bisa juga 1%-2,5% — tarif ini sementara karena situasi sedang dalam kontraksi ekonomi.

Penghilangan biaya BPHTB ini juga wajar saja – karena pemilik tanah pun tiap tahun juga sudah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Jangan sampai terjadi ketidakefisien ekonomi di masyarakat. Beban PBB sebenarnya sudah bisa dijadikan alasan penting untuk penghapusan BPHTB yang unsurnya besar dalam proses KPR ini.

“Vitamin” dari Bank Indonesia dan “doping” dari OJK ini bisa mendorong kredit, namun masih perlu diperhatikan lebih dalam. Persepsi risiko bank terhadap dunia usaha masih besar. Daya beli masyarakat masih belum pulih. Jangankan beli rumah, atau mobil. Untuk, makan sehari-hari saja harus berjuang dengan sepenuh hati.

Pada dasarnya – Bank Indonesia dan OJK sudah memperbaiki sisi panawaran. Dan, itu patut diapresiasi. Namun stimulus untuk sektor properti juga diperlukan. Atau, paling tidak biaya BPHTB bisa dikurangi. Kebijakan uang muka Nol persen adalah baik, bobot risiko ATMR di sektor perumahan juga baik. Namun satu sisi dibebaskan, satu sisi masih harus menunggu kenaikan daya beli.

Soal daya beli itulah yang masih menjadi problem, dan tentunya bank-bank tidak secara otomatis akan “kencing kredit’ – karena masalah utamanya di sisi sektor properti sendiri, dan daya beli masyarakat. Dalam situai normal, kebijakan LTV dan ATMR ini bisa langsung membuat properti lari kencang, namun situasi pandemi COVID-19 ini tentu tidak membuat otomatis sehat fungsi intermediasinya. Bank masih belum tentu “kencing kredit” – masih terpaku pada risiko yang masih ada di debitur. (*)