Menimbang Peran Strategis FLPP

Oleh Paul Sutaryono, Pengamat Perbankan

DELAPAN tahun lalu tepatnya 29 April 2015, pemerintah meluncurkan program sejuta rumah di Kabupaten Ungaran, Jawa Tengah. Program sejuta rumah ini mencakup pembangunan perumahan yang meliputi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan Non MBR.

Khusus untuk MBR, salah satunya adalah kredit pemilikan rumah (KPR) dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Apa peran strategis FLPP dalam mewujudkan mimpi MBR untuk memiliki rumah yang layak huni dan terjangkau?

Pada awalnya program KPR FLPP dikelola oleh Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP). Kemudian berdasarkan pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 111/PMK.06/2021 tentang Mekanisme Pengalihan Dana FLPP dari Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP), pengelolaan dana FLPP dialihkan ke Badan Pengelola (BP) Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera).

Apa itu BP Tapera? BP Tapera dibentuk berdasarkan pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2016 tentang Tabungan Perumahan Rakyat yang efektif berlaku pada 24 Maret 2016. Lembaga negara yang bersifat nirlaba itu berfungsi mengatur, mengawasi dan tindak turun tangan terhadap pengelolaan Tapera untuk melindungi kepentingan peserta.

Konsekuensi logisnya, BP Tapera sekaligus melayani dua program pembiayaan perumahan yakni, satu, layanan pembiayaan perumahan bagi Aparatur Sipil Negara (ASN) peserta Tapera. Layanan kedua adalah program FLPP yang diperuntukkan bagi MBR. Apa beda pembiayaan Tapera dari FLPP? Pembiayaan KPR Tapera bersumber dari iuran peserta Tapera sedangkan pembiayaan program FLPP bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Biaya Negara (APBN).

Baca juga: BP Tapera Target Salurkan FLPP Milenial Sebanyak 229.000 Rumah

Faktor Kunci Keberhasilan

Lantas, apa saja peran strategis FLPP? Apa pula faktor kunci keberhasilan (key success factors) untuk dipenuhi supaya FLPP menjadi ujung tombak keberhasilan BP Tapera?

Pertama, FLPP sangat diharapkan dapat menjadi “jalan tol” bagi MBR yang memiliki penghasilan maksimal Rp8 juta per bulan untuk memiliki rumah yang layak huni. Dengan suku bunga 5 persen sampai lunas (fixed rate), uang muka bisa 1 persen dengan tenor kredit sampai 20 tahun dan dengan harga rumah disesuaikan dengan zona wilayah.

Berdasarkan  Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 689 Tahun 2023 tentang Batasan Luas Tanah, Luas Lantai, dan Batasan Harga Jual Rumah Umum Tapak dalam Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan, Serta Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan, menetapkan harga rumah dari masing-masing zona. Zona 1 yaitu Pulau Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatera (kecuali Kep.Riau, Bangka Belitung, dan Kepulauan Mentawai) sebesar Rp162 juta.

Sedangkan Zona 2 yaitu Pulau Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) sebesar Rp177 juta dan  Zona 3 yaitu Pulau Sulawesi, Kepulauan Mentawai, Bangka Belitung, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) sebesar Rp168 juta.

Sementara itu untuk Zona 4 yaitu Maluku & Maluku Utara, Bali, Nusa Tenggara, Jabodetabek, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu sebesar Rp181 juta, serta Zona 5 yaitu seluruh wilayah Papua sebesar Rp234 juta.

Namun perlu dipertimbangkan oleh MBR, dengan uang muka bisa 1% itu justru bisa membebani calon nasabah dengan uang angsuran yang lebih tinggi. Mengapa? Lantaran, makin rendah uang muka, akan makin tinggi uang angsuran.

Baca juga: Bank BJB Genjot Penyaluran KPR Sejahtera FLPP dan Tapera di Tahun Ini

Kedua, ingat bahwa gairah sektor properti akan mendorong 174 bisnis lainnya untuk ikut bergairah. Katakanlah, bisnis semen, pasir, genteng, batu kali, batu bata, kayu (kusen dan daun pintu, kusen dan daun jendela), mebel, besi beton, pagar besi, teralis, paku, listrik, kabel, lampu, cat dan arsitektur.

Sejatinya, gairah sektor properti dan sektor otomotif (mobil dan sepeda motor) menjadi indikator utama kebangkitan sektor riil atau dunia usaha. Hal itu penting untuk menyuburkan pertumbuhan ekonomi nasional.

Ketiga, di sinilah BP Tapera memainkan peran sentral dalam menggeber keberhasilan FLPP kini dan di masa mendatang. Bagaimana kinerja FLPP setelah peralihan ke BP Tapera?

Pada tahun 2022, BP Tapera menyalurkan dana FLPP senilai Rp25,15 triliun yang terdiri dari dana Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran (DIPA) sebesar Rp19,10 triliun, pengembalian pokok atas dana yang sudah digulirkan sebesar Rp4,83 triliun, saldo awal dana FLPP per Januari tahun 2022 sebesar Rp2,27 triliun, dan saldo akhir FLPP per Desember 2022 sebesar Rp1,05 triliun untuk 226.000 unit rumah.

Per 14 November 2023 BP Tapera telah menyalurkan dana FLPP sebanyak 205.245 unit senilai Rp23, 47 triliun. Jika dibandingkan dengan target tahun 2023 sebesar 229.000 unit, saat ini telah tercapai 89,63 persen.

Keempat, namun demikian masih terdapat kendala yakni lambatnya pengadaan tanah untuk pembangunan rumah. Untunglah, Kementerian Agraria dan Tata Ruang bekerja sama dengan Kementerian Dalam Negeri melalui pemerintah daerah (pemda) terus mempercepat penyediaan dan perizinan tanah.

Kedua kementerian itu ditambah Kementerian Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) di sisi penawaran (supply side) serta Kementerian Keuangan di sisi permintaan (demand side) masuk dalam ekosistem pembiayaan perumahan.

Baca juga: Ada Insentif PPN Rumah, BNI Griya Optimistis Kredit Tumbuh di Atas 10 Persen

Jauh sebelumnya telah tersedia Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 40 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang efektif berlaku pada 24 April 2014. Manakala Perpres itu tidak berjalan maksimal, sudah seharusnya pemerintah melakukan revisi segera.

Kelima, selain itu, bank umum sebagai bank penyalur FLPP pun wajib mengucurkan kredit dengan lebih selektif. Hal itu bermanfaat untuk menekan rasio kredit bermasalah (non performing loan/NPL) yang kini mencapai 2,49 persen per September 2023 di bawah ambang batas aman 5%.

Data BP Tapera menunjukkan bahwa terdapat 5 besar bank penyalur KPR FLPP per 14 November 2023, yaitu Bank BTN telah menyalurkan sebanyak 109.158 unit, BTN Syariah sebanyak 31.337 unit, BRI sebanyak 21.118 unit, BNI sebanyak 13.965 unit dan Bank BJB telah menyalurkan sebanyak 7.156 unit.

Dengan peran strategis FLPP demikian, maka FLPP ke depan bakal menjadi primadona pembiayaan sektor properti secara agregat. (*)