Jakarta – Bank Indonesia (BI) telah menurunkan suku bunga dasar sebesar 25 poin, menjadi 6,75%. Bagaimana dampaknya terhadap pasar real estate?
Berdasarkan catatan Lamudi, suku bunga memiliki efek yang sangat signifikan terhadap nilai pendapatan produksi real estate, begitu pula dalam hal berinvestasi kendaraan. Banyak orang keliru dengan terlalu menekankan besarnya tingkat suku bunga KPR sebagai faktor penentu nilai real estate.
Suku bunga juga mempengaruhi arus modal, penawaran dan permintaan modal serta berapa besar penghasilan yang didapat oleh investor ketika berinvestasi. Selain itu, suku bunga turut mempengaruhi harga properti dalam banyak cara.
Pertama, valuasi fundamental.
Pendekatan pendapatan mirip dengan analisis arus kas diskon, digunakan untuk nilai ekuitas dan obligasi. Valuasi dimulai dengan meramalkan angka pendapatan yang diraup dari sebuah properti dengan menghitung pembayaran sewa atau hotel dikali dengan biaya rata-rata per kamar. Lalu, semua angka biaya properti, termasuk anggaran belanja, dari analisis ini akan diketahui berapa angka pendapatan operasional bersih atau singkatnya, uang yang tersisa dari semua pengeluaran.
Bila Anda mengabaikan seluruh biaya modal, Anda akan mengetahui berapa arus kas bersih (net cash flow). Dengan memperhitungkan arus kas untuk satu periode investasi, maka nilai sebuah properti dapat ditentukan.
Kedua, arus Modal.
Perubahan pada arus modal memberi efek langsung terhadap penawaran dan permintaan properti. Biaya untuk memperoleh modal dan ketersediaan modal mempengaruhi penawaran yang tersedia. Menyuntikkan modal tambahan dapat digunakan untuk pembangunan real estate dan di samping itu juga mempengaruhi masyarakat umum yang ingin melakukan pembelian properti. Kedua faktor tersebut saling mempengaruhi harga properti.
Ketiga, diskon.
Karena kita memasuki dunia ekonomi yang kompleks, maka akan dijelaskan secara singkat faktor penting dalam menentukan harga properti. Salah satu konsekuensi paling nyata dari naiknya suku bunga dapat terlihat dari derivasi diskon. Investor menambahkan premi risiko untuk free rate risiko untuk menentukan hasil risiko yang disesuaikan dan diperlukan untuk setiap investasi. Ketika pendapatan yang seharusnya didapat dari investasi pengganti mengalami kenaikan, harga properti akan turun. Begitu pula ketika suku bunga turun, harga real estate akan meningkat.
Lamudi menyimpulkan, suku bunga mempengaruhi aksesibilitas modal dan meningkatkan permintaan untuk investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan properti, juga mempengaruhi harga properti. Suku bunga mempengaruhi laba atas investasi pengganti dan fluktuasi harga untuk menghitung risiko investasi real estate. Bila investor memprediksi terdapat peningkatan volatilitas di masa depan atau di level berisiko, premi risiko akan naik dan itu akan menekan harga properti.
Pemerintah Indonesia menyadari bahwa memotong suku bunga tidak akan memberikan keajaiban yang besar untuk stimulasi ekonomi. Mereka akan terus mengendalikan inflasi, mendukung stimulus pertumbuhan dan memastikan bahwa reformasi struktural yang memadai terus ada, untuk menjaga pertumbuhan ekonomi berkelanjutan jangka panjang. (*)
